一类是保险公司因自身经营所用的房地产投资

 澳门新葡8455最新网站     |      2020-04-20 13:33

业内人士表示,由于商业地产2009年前景不明,并且已有大量保险资金“曲线”投资先例,未来政策开闸后仍有比例限制,因此实质利好有待观察。  提高资金运用效率  国外统计资料显示,只有当保险公司的资金年收益率在7%以上时,其经营才能进入良性发展轨道。而我国除了2007年因资本市场大牛市创造出12%的历史新高外,平均投资收益只有4%左右,投资渠道的限制无疑是原因之一。  据查,国外保险公司的房地产投资主要有两类,一类是保险公司因自身经营所用的房地产投资;另一类是为了取得收益而专门投资于房地产领域。具体的投资方式包括:投资于REITs,购买抵押贷款证券化类产品(如MBS、CMBS等),以及直接或间接通过专业房地产公司持有经营性物业。  业内人士指出,以委托方式投资经营性物业不仅符合保险公司自身的业务经营特点,在安全性和收益性上也充分体现了保险资金的投资特性。“由于租金走势向好,经营性物业就像‘蓄水池’,可以带来比较长期和稳定的收益。”仲量联行亚太区董事陈立民表示。  “曲线”投资阳光化  事实上,我国保险资金“曲线”涉足物业性地产已是公开的秘密,通过特批形式,中国人寿、平安保险、泰康人寿、新华人寿、太平人寿等都有过这方面经验,仅金融街上就有中国人寿中心、平安大厦、泰康人寿大厦等。  受限于之前的政策,保险资金通常采用两种“曲线”进入方式,一种是以自用名义购买写字楼变相投资,一种是通过集团旗下信托、资产管理公司变相投资房地产。  据统计,包括中国人寿、太平洋保险、中国平安等在内的保险机构从2006年起就陆续以直接或间接方式购入土地或写字楼。以2008年的交易为例,4月中国太保以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦,8月中国平安以约24亿元的代价接手了北京原“美邦国际中心”的商业和写字楼部分。中国平安2007年年报显示,2007年其通过平安信托转投的投资性房地产达到40.51亿元。  因此,多位业内专家表示,监管部门对险资投资不动产“放行”的最大意义在于政策突破,让其阳光化。  抄底商业地产利弊  很多国家保险资金投资不动产的比例大概在5%至10%之间。而保监会有统计显示,截至去年年末,全国保险资金运用余额为3.2万亿元。如果以这个比例计算,就意味着可投入不动产的险资至少超1000亿元,甚至达到2000亿元。  “不过,不要对保险资金开闸房地产投资感到特别乐观。”中央财经大学保险系教授郝演苏说,“保险资产可动用的估计有2.5万亿元,而保监会允许投资不动产的最大上限是10%,分给全国120家保险公司,小公司分得额度更少,对其而言没有什么意义。”  但是,开展这方面的投资风险仍需谨慎防范。在经营方面,保险公司承担了物业的经营、管理权,而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动,由此加大了保险公司经营物业的压力;在市场风险方面,物业经营从项目选择、价格控制到客户确定,每个环节都有风险,保险公司在这方面的经验欠缺很大;在专业队伍方面,保险公司面临的就是人才困境,如果不能组建一支成熟的有实操经验的管理团队,一旦经营出现严重偏差和失误,保险公司将难以承受。  世邦魏理仕也指出,由于供应量急增,2009年市场平均租金将下降,市场空置率将有所上升。高力国际最新报告显示,考虑到2009年新增供应量的逐渐增加,空置率甚至有可能会超越2007年年末16.71%的水平,创五年内历史新高。  有业内人士指出,2009年,商业地产的租金将进入一个阶段性低谷。不过不排除商业地产的低谷正是保险资金抄底良机的可能性。但业内人士判断,投资房地产应该不会在短时间“开闸”。一方面,虽然保险法修订草案的通过已无悬念,但草案中仅有原则性规定,还没有具体的配套规定,后续还要保监会出台相应的细则;另一方面,房地产市场目前处于敏感时期,保监会将从控制风险的角度适度放缓保险资金投资房地产的节奏,同时保险公司不熟悉房地产市场,涉足房地产市场也将慎之又慎。(朱佳丽)